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平成27年分の路線価が発表されました



7月1日、国税庁から「平成27年分の路線価(1月1日時点)」が公表されました。

そもそも路線価とは?

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」との2種類があります。
一般的に路線価といえば「相続税路線価」を指すことが多いのでこちらの説明をします。
ちなみに「固定資産税路線価」は、一つひとつの土地の固定資産税評価額を決める際の基準となる価格です。

相続税路線価とは、主要道路に面した宅地・田・畑・山林などの土地の公的な価格指標で、相続税・贈与税を計算する際に土地の評価額を算出するために使われるものです。
相続税路線価は国税庁が毎年7月に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を千円単位で公表します。

相続の際には、原則として保有する不動産や預貯金など全ての資産の価値を、時価で算出しなければなりません。
土地も時価で計算するのが望ましいのですが、全ての土地の時価を計算するのはとても困難です。
そこで、国税庁が公示地価や実際の売買実例価格等を基に、土地評価精通者の意見を聞きながら路線価を決めています。
一般的に路線価は、国土交通省が3月に発表している公示地価約8割程度の価格と言われています。

公示地価とは

国土交通省が毎年3月に公示する標準地の価格です。
対象は原則として、都市計画法による都市計画区域内と、省令で定められた土地取引が相当程度見込まれる区域です。
ちなみに2015年の公示地価では、対象の標準地が23,380地点となっています。

公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、「一般の土地取引価格に対する指標となる」「適正な地価の形成に寄与する」が目的とされています。
その為、現存している建物などに関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定したうえでの評価が行なわれていると言われています。

各地点の鑑定評価につき、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行ない、その結果を調整したうえで価格決定されるため、標準地の単位面積あたりの更地価格というのが建前となっています。
公示される際には、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」に分類されます。

公示地価は、上でも書いてある通り「一般の土地取引価格に対する指標となる」ため、実勢価格(時価)に近い価格になるはずですが、例外もたくさんあります。

例えば、分譲マンション用地は、マンションの分譲価格から逆算して土地の取引価格が決まってきます。
都心の高度商業地は、商業ビルやオフィスビルなどの開発計画に基づく収益還元法(DCF法)によって土地が評価され売買されます。
このような土地の場合、「近隣の相場が㎡あたりいくら」という価格ではなく、「その土地にどんな建物が建てられるか」によって土地の価格が大きく異なります。
また、特殊な条件の土地(間口が狭い、不整形地、急傾斜地、広大地など)は、公示価格より相当安くないと売れないことが多いです。

不動産は個別性がとても強いので、やはり公示価格や相続税路線価では全ての個別性を反映し切れているとは言えません。

路線価の動向

全国平均は前年より0.4%減で7年連続下落しましたが、東京、大阪、愛知、沖縄など10都府県は上昇しました。
アベノミクスによる景況感の改善や、相続税の増税を前に、節税で不動産投資が相次いだことが都市部の上昇に影響したようです。
上昇率トップは、東日本大震災の復興事業が続く宮城で2.5%上昇しました。

岡山県では、イオンモール岡山近くの岡山市北区下石井1丁目、市役所筋(西側)が11.0%上昇しました。
イオン開業やマンション開発で岡山市中心部は上昇したようですが、周辺部や県北部では下落傾向が続いていて、地域間の格差が広がっているようです。

路線価日本一は、30年連続で、東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂」前で、昨年より14.2%上がり、1平方メートル当たり2,696万円だそうです。
1億円出しても1坪も買えないなんて、すごいですね。

まとめ

いざ相続が発生した時に悩むことがないように、土地や建物などの不動産をお持ちの方は、所有する不動産の相続税評価額を計算し、預貯金や有価証券などの資産と合わせた所有資産の総額を把握しておいた方が良いと思います。
相続税がどれくらいかかるのかなど相続税対策についてのご相談は、朝日税理士法人までお気軽にお問合せ下さい。

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