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固定資産税の評価基準が変わる?



評価額の決定に時間がかかる

去年の初め頃に倉庫を新築したお客様から、今年の固定資産税の納付と同時期に不動産取得税も納付しなければならなくなって大変だった、というお話を先日伺いました。
取得から1年と少し経過している訳ですが、県の担当者がこんなことを言っていたそうです。

「イオンモール岡山の建物の評価に人手がかかってこちらの倉庫の査定に来るのが遅くなってしまったんですよ。」

・・・不動産取得税も固定資産税の課税標準額をもとに計算するため、固定資産税評価額の算出が遅れて不動産取得税の納税通知が遅くなってごめんなさい、ということですね。
納める側としてはそのせいで一度に多額の納税が必要となってしまったため、こちらの都合も考えて欲しいなあという気持ちになりますが、あのイオンモール岡山の建物を見ていると確かに現行の評価基準だと大変だろうな、とも思います。

現行の評価基準

現行の固定資産評価基準では、家屋の評価は再建築価格方式により行うこととなっています。
これは、使用されている建築資材をひとつひとつ確認し、評価基準に規定された約500の項目に当てはめて建築コストを積み上げて計算する方法です。
そのため、大規模な建築物の場合には竣工から評価完了まで長い期間を要するうえ、複雑で納税者にとってわかりにくいという難点があります。

この再建築価格方式による家屋の評価は、昭和39年度より行われています。
当時も他の評価基準、例えば取得価格や賃貸料等の収益、売買実例価格を基準とする方法と比較検討されていますが、これらの基準は再建築価格方式と比較すると取得等の際の個別的な事情でかなり差異が生じてしまうことが問題視され、再建築価格方式はその評価を方式化することが比較的容易なこともあり採用されました。

評価額の算出が早くなる?

再建築価格方式により評価に時間がかかる問題は大規模建築物が集中する大都市圏ほど顕著になります。
東京都では評価額の算出まで最長2年程度かかるケースもあり、評価方法の簡素化を目指す検討を開始しました。
固定資産税等の地方税制度は総務省の所管ですが、評価や徴収は地方自治体が担っており、東京都のフィードバックにより近い将来固定資産税評価基準も変わるかもしれません。

東京都主税局のホームページでは、固定資産評価に関する検討会のページに各回の配布資料がアップされています。
例えば第1回検討会の配布資料では、各国の評価方法なんかも紹介されていますが、国によって(アメリカは州によって)様々です。
ここで紹介されているヨーロッパの国々やアメリカは事業用不動産については賃料をベースにしている評価方法が多いようです。
中国(上海)では賃貸物件以外は取得価格ベースみたいです。
日本とは評価方法の異なる国をピックアップしているんだとは思いますが、日本ほど細かい基準で評価している国はそもそも無いかもしれませんね。

土地は借り物?

お客様が面白いことをおっしゃっていました。

「土地は借り物なんだよ。毎年、地代を払っているだろ?国に使わせてもらってるんだよ。」

思わず唸る、卓見でした。

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坂口

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