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マイホームを売った時の3,000万円控除の特例は、敷地の所有者も受けられる?



居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売った時は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。
「マイホーム」つまり家の所有者が受けるべき特例ということなのですが、家屋と敷地の所有者が異なる場合に、敷地の所有者についてはこの特例は受けられないのでしょうか?
現在住んでいる家を売却すれば当然次の住居が必要です。そのためマイホームの売却については特別控除の特例があるのですが、敷地のみの所有者についてもマイホームの売却と言えるのか、という点がこの特例が受けられるかどうかのポイントになります。

家屋と敷地の所有者が異なる場合

家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合であっても、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。

(1)敷地を家屋と同時に売ること
(2)家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
(3)その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

例えば、父所有の土地に息子所有の家が建っているケースは割とよくあると思いますが、その家と敷地を同時に売却したときに、息子の家に、生計を一にする父が一緒に住んでいる場合は(1)から(3)の要件のすべてを満たすことになりますので、敷地の所有者である父についても特例が適用できます。
マイホームとして家屋と敷地は一体のものと考えれば、家屋の所有者と敷地の所有者がそれぞれ家屋部分と敷地部分を負担して、いずれもがそこを生活の拠点としているということですので、敷地の所有者についても特例が適用されるのは納得感がありますね。

要件を満たせば、実質的には敷地についての控除

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。
また、特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。
従って、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。
ここは、「マイホーム」についての特例であることから、家屋を優先的に扱うという順序付けをしているのでしょうね。実際に譲渡益が発生するのは土地の値上がり益によるものが中心ですから、敷地の譲渡益についてこそ適用してほしい特例です。
と言っても実は、一般的に家屋からは譲渡益は出にくいため、実質的に敷地の譲渡益から控除されているのと同じ状態になります。
ですから敷地の所有者についての特例の適用要件を満たす限りは、家屋が先順位になっていても敷地の所有者の方で控除を受けることができます。

いずれにしても、特例の適用以前に家屋及び敷地の取得費に関する資料があるか無いかにより譲渡所得の計算結果が大きく異なってきますので、取得費に関する資料は長期間ですがなくさず保管しておいてくださいね。

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坂口

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