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「特定空家等」の具体的な判断基準とは?



空家対策特別措置法の全面施行

平成27年5月26日、「空家対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。
これに伴い、「特定空家等に対する措置に関し、その適切な実施を図るために必要な指針」(ガイドライン)が国交省より公表されました。

市町村は、このガイドラインに示された考え方に基づいて「特定空家等」の判断やその措置に関する手続きを行っていくことになります。
「特定空家等」に該当すると判断されると、指導や勧告あるいは命令や行政代執行という措置がなされ、また、固定資産税の減額措置も不適用となるなど、所有者にとってはかなり大きな影響がでます。
ではどのような場合に「特定空家等」に該当すると判断されるのか、その具体的な判断基準をガイドラインからご紹介します。

「特定空家等」の定義

まず「空家等」というのは建物等のうち居住その他の使用がなされていないことが常態であるものをいいます。
(「空家等」の判断基準についてはこちらを参照)

この「空家等」のうち、以下の状態にあると認められるものが「特定空家等」と定義されています。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記1~4は、ガイドラインの別紙1~4においてそれぞれ具体例が示されていますので、一部ご紹介します。

〔別紙1〕そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

1.建築物が著しく保安上危険となるおそれがある

 (1)建築物が倒壊等するおそれがある
  イ 建築物の著しい傾斜

  • 基礎に不同沈下がある
  • 柱が傾斜している   等

  ロ 建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等

  • 基礎が破損又は変形している
  • 土台が腐朽又は破損している
  • 基礎と土台にずれが発生している   等

 (2)屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある

  • 屋根ふき材が剥落している
  • 軒の裏板、たる木等が腐朽している
  • 外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じている
  • 看板、給湯設備等が転倒している
  • 屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している
  • 門、塀にひび割れ、破損が生じている   等

2.擁壁が老朽化し危険となるおそれがある

  • 擁壁表面に水がしみ出し、流出している
  • ひび割れが発生している   等

〔別紙2〕そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

 (1)建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある

  • 吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である
  • 浄化槽等の放置や破損、排水等の流出などによる汚物の流出や臭気の発生   等

 (2)ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にある

  • 臭気の発生や、多数のねずみ、はえ等の発生   等

 〔別紙3〕適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

 (1)適切な管理が行われていない結果、既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている

  • 景観法に基づく景観計画に定める建築物等の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態
  • 地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている   等

 (2)その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である

  • 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
  • 立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している
  • 敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている   等

〔別紙4〕その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 (1)立木が原因で、以下の状態にある

  • 立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている
  • 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている   等

 (2)空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある

  • 住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれ
  • シロアリが大量に発生して近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれ   等

 (3)建築物等の不適切な管理等が原因で、以下の状態にある

  • 門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に進入できる状態で放置されている   等

ガイドラインと市町村の判断

ガイドラインは、市町村が「特定空家等」の判断の参考となる基準及び「特定空家等に関する措置」に係る手続について参考となる一般的な考え方を示すものであり、地域の実情を反映しつつ適宜対応すべきものであるとされています。
また、上記の具体例はあくまで例示であり、これによらないケースも含めて総合的に判断するものとされています。
ただし、市町村が執るべき措置については、強い公権力の行使を伴う行為が含まれることから、その措置に係る手続についての透明性及び適正性の確保が求められるとして、ある程度慎重な運用も求める内容となっています。

「特定空家等」に該当することになった場合の取り扱いについては、後日あらためてお知らせします。

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