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二世帯住宅の小規模宅地等の評価減



平成26年1月1日以降の相続から、二世帯住宅の「小規模宅地の特例」の適用要件が緩和されました。
また、平成27年1月1日以降の相続からは、限度面積が拡大されています。

小規模宅地等の特例

まず前提となる小規模宅地等の特例についてご説明します。

概要
小規模宅地等の評価減とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」という)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合には一定の要件の下に、遺産である宅地等のうち限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」という)について、相続税の課税価格に算入すべき価格の計算上、一定の割合が減額される制度です。

なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものや相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

減額される割合等

  宅地等の利用区分    限度面積    減額割合
 特定事業用宅地等   400㎡   80%
 特定同族会社事業用宅地等   400㎡   80%
 特定居住用宅地等   330㎡   80%
 貸付事業用宅地等   200㎡   50%

 

特定居住用宅地等の適用要件

上の利用区分の中で、最もポピュラーな特定居住用宅地等の適用要件について簡単に説明しますと、そもそもの前提である「被相続人等」の居住の用に供していた家屋の敷地という要件を満たした上で、次のいずれかに該当する場合に限って適用できます。

  1. 配偶者が取得
  2. 被相続人と同居していた親族が取得し、申告期限までに引続き居住し、かつ、申告期限までその宅地等を有している場合
  3. 配偶者及び同居相続人がおらず、被相続人と同居していない親族が取得する場合で、相続開始前3年以内に日本国内にあるその宅地等を取得した親族又はその配偶者が所有する家屋に居住したことがなく、その宅地等を申告期限まで有している場合
  4. 被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地をその生計を一にしていた親族が取得する場合で、相続開始まで自己の居住の用に供し、かつ申告期限までその宅地等を有している場合

小規模宅地等の詳細については、当事務所へお問い合わせください。

 二世帯住宅の適用事例

もともと二世帯住宅は、2階建て以上の建物で構造上内階段がなく、完全に区分された独立部分に被相続人と相続人が別で居住していた場合、その被相続人が居住していた独立部分に対応する宅地等のみが小規模宅地等の特例の適用の対象とされており、敷地のうち、被相続人が居住していた階に対応する部分のみが特例の適用対象となる宅地等となっていました。
しかし、平成25年度税制改正により、二世帯住宅であれば、内部で行き来ができるか否かに関わらず、区分所有登記がされていない場合には、その敷地全体に小規模宅地等の特例を適用することが可能となりました。
一方で区分所有登記がされている場合には、敷地の一部しか適用できません。
二世帯住宅を取得する場合には、どのように保存登記するかも重要なポイントとなります。

具体例
被相続人の二世帯住宅(区分所有登記なし)として使用している居住用の宅地面積 240㎡(約73坪)
相続税評価 1億5000万円
相続人は子供一人、財産は自宅の土地以外にないと仮定すると、
通常であれば、相続税は、(1億5000万円-3600万円)×40%-1700万円=2860万円にもなります。
しかし、二世帯住宅ですが区分所有登記をしていないため、全敷地に対して上記住宅用宅地の特例を適用し、評価額が80%減の3000万円となります。
相続財産は、基礎控除(3600万円)の範囲内に収まるので、相続税は0円となります。

相続等に関するご相談は、朝日税理士法人までご連絡ください。

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