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国税庁がタワーマンションを使った相続税節税策へ注意喚起



近年,いわゆる相続税の節税策として「タワーマンション節税」が世間を賑わせている。
この節税策に関して、国税庁が全国の国税局に対し、対策の監視強化を指示しているので、こういった節税策を検討されている方は注意をしてもらいたい。

タワーマンション節税とは?

一言でいうと、市場価格と相続税評価額との乖離を利用した節税策となっている。

相続税法上,相続財産は原則、相続で取得した際の【時価】を課税標準としている。
その時価は,財産評価基本通達で定められた方法で評価した価額とされていて、通達にはマンションにしろ一戸建てにしろ建物と土地は分けて評価するよう規定されている。
この通達によると,マンションの評価額は次のように計算する。

  • マンションの価額 = 区分所有建物の価額 + 敷地の価額
    ⇒ 区分所有建物の価額 = 建物の固定資産税評価額
    ⇒ 敷地の価額 = マンションの敷地全体の価額(路線価方式又は倍率方式) × 共有持分

タワーマンションが建つような土地の評価は、ほぼほぼ路線価方式となるだろう。
路線価は市場価格の約80%、固定資産税評価額は時価の約50~70%くらいで評価されていると言われている。
その為、現預金と比べて(市場価格が同じでも)評価額が低くなる傾向にある。

これは一戸建ても同じことが言えるが、マンションはその敷地全体の面積を専有面積で按分して各戸の持分を決めるので、部屋数の多いタワーマンションではその持分が小さくなり、土地の評価額が下がりやすい。
また、一般に,マンションは高層階の部屋になればなるほど市場価格は高くなる。
しかし,通達に基づく相続税評価において,間取りや広さが同じ部屋であれば固定資産税評価額が変わらない為、相続税評価額も変わらない。
仮に、5階と50階で間取りや広さが同じ部屋のタワーマンションがあり分譲価格が1.5倍程違っていたとしても、相続税評価額は変わらないのである。

その為,地価が高い都市部のタワーマンションほど市場価格と評価額の乖離が大きくなりやすい。
この差額の節税効果を狙った節税策が「タワーマンション節税」と呼ばれている。
タワーマンションは今に始まったものではないが,平成27年1月からの相続税改正で、相続税の最高税率が50%から55%に引き上げられ、財産額から差し引かれる基礎控除が4割縮小したことで、税負担を軽くしたい富裕層を中心に高い関心が寄せられていて,雑誌等でも広く宣伝されている。

実際どの程度乖離しているの?

では、実際どの程度、市場価格と評価額は乖離しているのだろうか。

これに対して国税庁は、タワーマンションの市場価格と相続税評価額の乖離率の実態把握の為,サンプル調査を行ったようだ。
その調査結果によれば,乖離率は平均で3.04倍であり、最大ではなんと6.93倍と市場価格と相続税評価額がおよそ7倍も乖離しているケースもあったという。

タワーマンション節税に国税庁が注意喚起

こういった状況のなか,国税庁が記者発表を行い、そこで以下の見解を示した。

タワーマンション節税に対する国税庁の見解
「当庁としては,実質的な租税負担の公平の観点から看過しがたい事態がある場合には,これまでも財産評価基本通達6項を活用してきたところですが,今後も,適正な課税の観点から財産評価基本通達6項の運用を行いたいと考えております。」

上にも書いたが相続財産は,あくまで財産評価基本通達に定められた方法で評価することが原則となっている。
しかし,この通達を画一的に適用すると適正な評価ができないケースも想定されるため,この通達の6項で以下のような例外的な評価の方法が定められている。

財産評価基本通達6項
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は,国税庁長官の指示を受けて評価する。

たとえ、財産評価基本通達に定められた原則的な方法でタワーマンションを評価しても,それが著しく不適当と国税庁が判断すれば,否認されるリスクが潜んでいるわけだ。
これが厄介なところである。
なお,この取扱いは,非上場株式など不動産以外の財産にも適用されることがあるので注意してもらいたい。

まとめ

相続税評価額を低く抑える手法としてこの「タワーマンション節税」は人気を集めていたが、行き過ぎた節税対策と判断されれば相続税を追徴課税される。
実際に、平成23年7月1日の東京国税不服審判所の裁決では、以下の様な事実が認定され、相続税評価額は購入価額と同額という判断が下された。

認定事実

  • マンションの購入目的は相続税の節税のためで,相続人がたまに窓を開けるなどする程度で本件マンションを利用した事実は一切ない。
  • 被相続人が死亡して4か月後にはマンションの売却を依頼する契約を締結している。
  • 被相続人のマンション取得時と相続開始時が近接しており,その近傍地の価格は相続開始日の前後においてほぼ横ばいである。

判断

  • こうした場合に,財産評価基本通達に基づきマンションを評価することは,相続開始日前後の短期間に一時的に財産の所有形態がマンションであるに過ぎない財産を実際の価値とは大きく乖離して過少に評価することとなる。
    ⇒ 本件マンションの評価額は購入価額と同じ2億9,300万円と判断(相続税評価額は5,801万円)。

このタワーマンション節税は富裕層にしか出来ない節税策であり、税負担の公平を著しく害している恐れが高いため、国税庁も目を光らせている。
これまでの判例等からタワーマンション等を節税目的だけで購入し、相続後にすぐに売却とすると、税務調査で否認される可能性が高いので、十分に注意していただきたい。

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