空き家対策 ～市町村と所有者～
空き家への対策は進むか？
増加の一途をたどる空き家の有効活用や適切な管理又は処分を促すことを目的として、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）が平成27年5月26日より全面施行されました。
内容は、何らかの措置が必要な空き家を市町村が判断する場合の基準を具体的に例示し、必要な措置を行う権限を明確化するものとなっています。
市町村が実際に動きやすい（動かざるを得ない？）法的環境を作って、空き家の対策に実効性を持たせようということなんでしょうね。
当ブログでもこれまでに【空き家を放置すると固定資産税が６倍に!?】で制度の概要、【「特定空家等」の具体的な判断基準とは？】で特定空き家等の具体的な判定基準などをご紹介してきました。
そこで、今回は調査から各種の措置への流れや、所有者として検討すべきことなどを考えていきたいと思います。
空き家の状況把握と所有者の特定
市町村は、空き家の状況を調査することになりますが、必要最小限度の範囲で、空き家等と認められる場所に立ち入って調査をすることができます。
また、市町村は固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で、保有する情報を空き家等の所有者の特定のために内部利用することができます。
助言又は指導
特定空き家等に該当した場合は、まず最初に除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言又は指導が行われます。
第一段階は、所有者自らの意思による改善を促す措置となっています。
勧告と命令
助言又は指導をしても改善がなされないときは、市町村は猶予期間を設けて勧告をすることができます。
この勧告があった場合には、固定資産税の住宅用地の軽減特例が受けられなくなります。
そして正当な理由がなくその勧告に係る措置をとらなかった場合には、市町村はその措置をとるよう命令することができます。
なお、単に措置を行うために必要な金銭が無いというのは、「正当な理由」には当たりません。
行政代執行
命令によっても必要な措置を履行しない場合、履行が不十分な場合又は履行しても期限までに完了する見込みのない等の場合は、市町村は強制的に必要な改善を行うことができます。
従って、倒壊の危険がある等の場合は、強制的に撤去することになります。
とくに、期限までに完了しなければならないので、この点は注意が必要です。
また行政代執行が行われた場合の費用は所有者負担となります。
措置の手順
特定空家等として措置を行う場合は、助言又は指導、勧告、命令の手続を、順を経て行う必要があるとされています。
これは、特定空家等の判断に裁量の余地がある一方で、その措置には財産権の制約を伴う行為が含まれることから、慎重な手続を踏むためです。
固定資産税についての検討
固定資産税については、建物分も考慮に入れて検討することが必要です。
もし建物を解体したとすれば建物についての固定資産税が不要になりますので、土地の固定資産税の増額分をその分吸収することとなります。
また、土地についても６分の１の特例を受けられるのは200㎡までですので、それを越える部分は特例が不適用となっても、影響を受けるのはたいてい３分の１で済みます。
レアケースかもしれませんが、地価の安い地域や広い敷地に大きな建物が建っている場合は、建物を解体した方が固定資産税が少なくなることもあり得ます。
売却・賃貸・解体についての検討
特定空家等に該当するかどうかに関わらず、売却可能な物件であれば売却は検討すべきではないかと思います。
ただし、同様に考えて売却しようとする人が増えると、価格が徐々に下がっていくことや、買い手が見つかりにくくなることも考えられます。
賃貸についても同じことが言えますが、建物を手放したくない場合には、維持管理の費用を賄う程度の家賃収入を得ることができればいいという割り切りが必要になるかもしれません。
解体についてはかなりの費用がかかりますが、解体せず土地を売却するか、または解体費用の一部でも土地の売却代金に上乗せして回収するという考え方もあると思います。
市区町村の対応
適切な管理が行われていない空き家等について、市区町村は所有者に連絡を取り、空き家等の現状を伝えるとともに、今後の改善方策に対する考え方のほか、処分や活用等についての意向など、所有者の主張も含めた事情の把握を行うことが求められています。
例えば、
- 所有者等に改善の意思はあるものの、その対処方策が分からない
- 遠隔地に居住しているために、物理的に自ら対策を講ずることができない
- 経済的な対応の余地はあるが、身体的理由等により対応が困難である
等の場合には、状況に応じて相談窓口や活用できる助成制度を紹介する等により解決を図ることもあるようです。
これから検討を始める方も、まずは市区町村の窓口で相談してみるのも一つの手ではないかと思います。
岡山県内では、空き家に関してはリフォームについて30万円から50万円程度の助成金を設けている市町村が今のところ多いようですが、今後、解体等についても同様の助成制度が設けられることが期待されます。
