特殊な事情がある土地の評価
１ 建築基準法上の道路のうち道幅4ｍ未満の道路については、一般的に、道路の中心線から2ｍの後退線を道路と敷地の境界とみなします。道路境界線を後退させることを「セットバック」といい、建物を新築したり増改築する場合は、セットバックしなければなりません。現状では宅地として使用していても、セットバック部分は将来的な道路予定地として、建築対象面積から除外されるため、セットバック部分は70％減額します。
２ 道路と接していない土地は、「無道路地」となります。無道路地は、通路を確保するために、新たな土地を購入する必要が生じます。公道に2ｍ以上接していないと建築ができないため、その部分を減額します。
３ 都市計画道路予定地を含む土地は、土地の利用価値が低下しますので、評価減の対象となります。
４ 高圧線が通っている場所の下に土地がある場合は、建築制限があることが多いため、その制限内容によって評価を減額します。
・建物がまったく建築できない場合は、50％と借地権割合のいずれか高い割合
・建物の建築に制限を受ける場合は、30％
５ 河川を隔てて道路がある土地は、橋の部分をも含めて不整形地として評価します。
６ 評価しようとする宅地の利用価値が、付近の宅地の利用状況に比較して、著しく低下していると認められる土地は、10％減額することができます。
例えば、がけ地、隣地との高低差がある土地、（ただし、道路との高低差があれば全て評価減の対象となるものではありません。住宅地としては、やや道路より高い位置にある宅地が最も利用価値が高いことになるわけですから、あくまでも付近の宅地に比較して著しく利用価値が低下している状況にあるため、個別事情をしんしゃく配慮する必要があります。）、土壌汚染のある土地、文化財が埋まっている土地、騒音・日照阻害の影響を受ける土地、墓地・ゴミ焼却施設が近隣にある土地などがあげられます。なお、路線価・倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合には減額しません。
「付近の宅地の利用状況に比較して、著しく低下している。」、この「著しく」の判断が難しいところだと思います。
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