「不動産管理会社」を利用した節税
所有している土地に賃貸マンションを建てて、節税対策をすることは効果的です。
賃貸事業が順調に稼働して、家賃が入るようになると、所得税がかかってきます。家賃収入が増え、これまでよりも賃貸事業の収益が上がれば、現金が財産として残っていくことになります。
賃貸マンションを建てた節税効果はあるというものの、増える現金に対して相続税が課税されますので、それも防ぎたいところです。
そこで、現金が増えることを避けるために不動産管理会社となる法人を設立します。不動産管理会社に家賃の一部を払うことで現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもなります。
不動産管理会社を利用する方法には、次の３種類があります。
サブリース方式
不動産オーナーが賃貸物件を一括して不動産管理会社に賃貸して、その物件を不動産管理会社がさらに借家人へ転貸する方法です。
具体的には、不動産管理会社は不動産オーナーとの間で建物の一括賃貸借契約を結び、借家人との間で個別に建物の賃貸借契約を結びます。
不動産管理会社は不動産オーナーに家賃を支払い、転貸する借家人からは家賃を受け取ります。この受け取る家賃と支払う家賃の差額が不動産管理会社の利益となり、この利益の中から不動産オーナーの親族に給与を支払います。
サブリース方式の場合、不動産オーナーと不動産管理会社間の家賃の額が税務上の問題となることがあります。税務署は、同族間の家賃の収受について適正額かどうかを判断しますので注意が必要です。
管理委託方式
不動産オーナーが所有する賃貸不動産の管理を、不動産オーナーや親族が経営する不動産管理会社が行う方法です。不動産オーナーやその親族は、役員や従業員として不動産管理会社の業務に従事します。不動産管理会社は家賃や敷金の集金や入金状況の管理、物件の清掃や見回り、修繕、電灯などの取り替え、エレベータの保守点検、入居者の苦情処理などの管理業務を行い、その報酬として管理料を不動産オーナーから受け取ります。管理料を受け取った不動産管理会社は、管理料の中から不動産オーナーやその親族に給与を支払います。
管理委託方式の場合、不動産オーナーが不動産管理会社に支払う管理料の金額が大きければ所得分散効果が働いて節税メリットが大きくなりますが、不動産管理会社の業務実態に比べて管理料の額があまりに多いと税務上問題が生じます。
不動産所有方式
不動産管理会社が賃貸物件の所有者となり自ら賃貸を行う方法です。
不動産所有方式では、家賃収入は不動産管理会社が受け取り、その収入から不動産オーナーや親族は不動産管理会社から給料と地代の支払いを受けることにより、不動産オーナーの所得分散を図ります。法人税は原則として単一税率なので、累進税率の所得税に比べて税負担が低くなります。賃貸収入を法人で受け取る不動産所有方式の方が、個人の不動産オーナーが受け取る場合に比べ手取り額が多くなります。
不動産管理会社が賃貸物件を購入する方法として、不動産オーナーから中古の賃貸物件の建物のみを購入し、その敷地は不動産オーナーから借りる方法をとることがあります。
この場合、不動産管理会社は借地権を不動産オーナーから取得するので、権利金の支払いが必要です。権利金の支払いをしない場合、不動産管理会社は地主である不動産オーナーから借地権の贈与を受けたとされ税務上の問題が生じます。
このような課税の問題を避けるため、不動産管理会社が不動産オ－ナーから借地する際、両者が連名で「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出しておきます。
法人を活用して不動産賃貸事業を行う税務上のメリットは、賃貸収入にかかる所得税と法人税の税率差を利用することにありますので、賃貸収入が法人に最も多く帰属ずる方式が、最も税負担の軽減効果が大きいことになります。
サブリース方式と管理委託方式は、法人の提供する業務によりますが、一般的な管理料や家賃の水準は、家賃収入の5～10％とされています。これに対し、不動産所有方式は、家賃収入が全て法人に帰属します。分配の原資となる賃貸収入がより多く法人に帰属する不動産所有方式が税務上最も有利になります。ただし、不動産所有方式の場合、法人が建物の購入資金を準備することが必要となり、法人の資金負担が重くなるという短所があります。サブリース方式・不動産管理委託方式は、多額の資金を準備することなく開業できるという長所があります。どの方式を選択するかを十分に検討することが大事です。
不動産投資に法人を活用する場合、個人で不動産投資を行う場合に比べて、(1)法人設立費用、(2)決算・税務申告費用、(3)法人市民税・県民税の均等割、(4)社会保険料の負担などのコストが余分にかかります。コストをかけても対策の効果が見込めるかどうか、検討することが大切です。
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